Column

「ティンバーテック」スタッフブログ

コラム3『銀行の選びのアドバイス』

お客様が、収益物件を買うとき、その時のマーケットの状況、銀行の姿勢、自己資金の状況、本業での年収、他の収益物件の状況など、様々なことを考慮して銀行を選びます。

銀行によって、金利も違うし要望する自己資金の金額も違います。あるお客様に住宅の相談を受けていたのて、弊社で建てるための提案をしていたのですが、住宅を購入する時は、いろんな事情が絡み合います。ご主人の事情、奥様の事情、子供の学校のこと、それぞれの両親の意向(お金を出すことや、今後の介護について)、などなど、思ったようにいきません。結局、子供の学校のこともあり、現在賃貸を借りているそばの、ちょっとグレードの良い建売住宅を買うことになり、断りの連絡を受けました。そこでお客様から、買うことを両親に宣言したら、それぞれの家から支援があり、自己資金を合わせると住宅ローンを組まなくてもよいんだけどどう思いますか、との質問がありました。大変うらやましい話ですが、お金があればあったでみなさん悩んでいる人を良く見ます。現在住宅ローン金利は、最低金利が続いています。優遇金利などうまく交渉できれば、変動金利で0.5%台で組めていることを聞きます。それと、住宅取得控除という減税措置もあり、借りない方法はありません。そのお客様は、以前弊社が建てた共同住宅を購入していたんですが、自己資金が余りだせなかったため、金利の高い銀行で4.5%で借りていたんですが、その物件はそれでも収益がよかったのである程度の手残りがあり安定経営ができていました。今回の住宅ローンを組む銀行は、大手銀行ですが、お客様の属性もよく自己資金も多くあったので、「住宅ローンはなるべく多くローンを組み、同時にアパートローンを抱き合わせで組むことを提案しました。」自己資金をなるべくアパートローンの返済に充て、大手銀行に自己資金をいくらまで積み増せば、低金利でアパートローンを借りれるか交渉しました。

結果、住宅ローンは、35年で0.5%台で借入し、アパートローンに関しては、2000万円の追い金をして、残債を減らし、1.2%台の19年間で借り換えすることができました。

一概にいくら得をしたかといえませんが、5000万円の借入金額で、金利が3.3%下がったとして計算します。

5000万円を4.5%の金利で19年間借りると 5000万円を1.2%の金利で19年間借りると、 差額
月の返済額 326,634円 245,356円 81,278円
総返済総額 74,472,524円 55,941,200円 18,531,324円

なんと19年間で1800万円以上の差が出たんです。分かってはいたんですが、改めて数字にすると私もお客様もビックリでした。金利って怖いですね。
なるべく金利を下げる努力をすることは、大変大切です。方法としては、
① 自分の属性を上げる(収入を増やす、資格職に就くなど)
② 自己資金を多くする。(貯金を殖やしてもいいですし、株などを現金化するなど)
③ 銀行を調べる。これは一元さんで行ってもいい条件は望めません。既に借りてている人に紹介をしてもらうか、我々みたいなコンサルタントに紹介してもらうことが一番早道です。
④ 良い銀行員を探す。③と同じなんですが、同じ銀行でも担当者の力量によって総借入額や年数が変わってきます。
借り入れをするには、銀行の考え方を理解したうえで、銀行担当者が稟議を書きやすいようにストーリーを作り、それに沿った資料作りが必要です。一人でするのはなかなか難しいので、うまくチームを作って進めていくのが最適です。

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コラム2『古材を使った家』

 近年、アメリカやカナダでも改めてティンバーフレーム工法が見直されており、加えて古木を使用することをステータスとする人も増えている。
古木は、100~200年前の建築物を解体、その木材から釘を抜き、洗浄、表面を滑らかに加工して再利用する。
アメリカ建国当初の建造物から取られた古材もあり、それらは400年ほど前に原生林から切り出されたものだ。原生林の木をオールドグロス、植林した木をセカンドグロスと呼び、オールドグロスの木は木々の中でゆっくりと成長し、年輪の目の詰まった木肌の良い裁量となり珍重されている。
「新しい木を一本も伐採せずに家を建てる」という、住宅建築における究極のエコロジーとして注目を浴びている。倒れて湖底に沈んでいる木をダイバーに引き上げされたり、「有名なケチャップ工場の建物に使われいた木」などにはプレミアムが付くこともあるらしい。

古木の魅力としては、若木と比較すると感想によるひずみや収縮が少なく、材木としての強度が高いこと、経年経過による独特の風合い、色合いが挙げられるl
以前の建築に使用した釘やボルト跡なども、古材としての個性となる。
梁に使われている多くの太い木は、昔のフローリング材であることがある。厚さ19mmでも厚いフローリングなのに、暑さが300ミリを超えている。昔のアメリカ大陸には、どれだけ大木が豊富にあったのか思い知らされる。

ティンバーフレームに使用されている樹種としては、米松(ダグラスファー)を主に使用する。米杉(レッド・シーダー)なども使用されるが、米松と比較すると強度が落ちる。
また、まっすぐに高く成長することから、製剤もしやすく、ティンバーフレームとしては最も適した木材であるといえる。アメリカ原生林にも多いため、古材にも多く見られる。
米松には、ヤニ袋というものがあり、そこを気づ付けると松ヤニが出てくる。止めようと思っても止まらない。300年前の木からも松ヤニが出てきて、木が生きていることを実感する。

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コラム1『木の住宅に住む』

木の家は寒い?
いかに強固なティンバーフレーム工法の住宅であっても、「木の家は寒いのではないか」という質問を良く受ける。
建て方の工夫で機密性の高い、冬でも暖かい住宅を建てることが出来る、というのが答えだ。
機密性を高める為の具体的な方法として、断熱材の密度を寒冷地における住宅並みに上げること、ペアガラスを使用し、窓周りにウレタンを吹き付け隙間をなくすこと、などがある。
それらをバランスよく行うことで、冬場でも窓の隙間から冷気は入ってこない。また、暖房使用時でも結露することもない。ティンバーフレームの大空間であっても、気密性が優れていると冬もあたたかく、夏もすずしい。
北海道の人と話すと、東京の家が一番寒いといわれる。本当に寒い地方の人々は、快適に過ごそうと知恵を働かせて、気密性の良い暖かい家をつくり、冬に家の中でアイスクリームを食べて過ごす。
東京に住んでいると、そこまで寒くなく我慢する時期も短いので、あまり気密性に頓着しないのかもしれない。
冬に暖かい家でTシャツでビールを飲むのはおいしいのに。
見える所ばかりお金をかけず、見えないところにもキチンとお金をかければ、非常に快適な生活ができるのにと感じることがある。

「どんな家に住むか」によって、人生が変わることがある。家によって生活スタイルが変わっていくこともあるから。

人生で家にいる時間が一番長いと思う。(会社だという人もいるかもしれないが)その一番長くいる所を快適に過ごせれば、
HAPPYな人生により近づけるのではないかと思う。
家を建てる人には、「どんな家に住みたいですか?」とは聞かず、「自分と家族のしたいことの優先順位は何ですか?」と質問する。
予算には限りがあり、あれもこれもと考えているとすぐ予算オーバーになってしまう。
順序の付け方を分かっている人の家は、その家にストーリーがあり楽しい家になっていく。
家づくりは、困難も多く、大変だけれど、非常に楽しい行事でもある。
自分の生き方を再確認できる良い機会だと思う。
施主の方との関係として、「家の何でも相談屋」と思ってもらえていたら幸いである。
最近、お金の借り方や運用相談などから始まることも多い。
まず「どんな生活をしたいか」を考えて、住宅建築の相談に来られる施主とは、建築作業が終了した後にもその後の「暮らし方」を一緒に考えるというお付き合いが続くことが多い。
当然であるが、住む人の生活も少しずつ変化する。引渡しから数年経ってから追加工事を依頼されることも少なくない。
もうひとつ、引渡し後の施主との関係として大切だと考えていることがある。
住宅の経年変化は無垢材を使用するティンバーフレーム住宅の大きな魅力だ。そういう意味では建物の建築終了直後が住宅の完成ではないと考えている。
古くなっていくことで風合いがより自然に近くなること。反対に数百年前に切り出された古木であっても現在でも松やにが出てくること。木のひずみや傷なども、無垢材であるから生じることであって、集成材や人工的な素材を使用した住宅では考えられないことかもしれない。
そういった生きた変化をお互いに語り合ったり、楽しむことのできる関係でありたいということである。
大切に手入れをし続けることに確実に応えてくれる強固な家。数百年前の木をまた数百年先に引き継いでいくことができる家。ティンバーフレームの可能性はすごい。この日本で1年に1棟ずつでも造り続けていきたいと本気で思っている。