家づくりのハード面だけではなく、不動産運用や相続対策など、コンサルティングを得意とするのもティンバーテックの強みです。ローンアレンジ、土地活用、資産運用など、お客様の状況に応じたライフマネープランを提案。トータルでお任せください。

ご自宅の隣の土地を買い増して、アパートを建てたいとの依頼を受けました。依頼主が60歳だったのと、医者、弁護士、大学教授などの資格職であったので住宅ローンの返済期限は75から82歳まで延長でき、かつアパートローンを使うことによって期限を延ばし（鉄骨造30年）返済途中での逆ザヤをなくすことを提案しました。
隣地との土地の交渉をして、鉄骨造での自宅併用アパートを（９８㎡の自宅部分、大きめの１Kを6部屋の間取りにすることを提案しました。
自宅部分には、住宅所得控除を申請して所得税の軽減を図り、アパート部分には減価償却を適用して経費とし計上できるようにし全体での税効果を高めました。

現在では、住宅ローンとアパートローン返済総額が賃貸部分の収益を超えることなく運営できています。
この計画には、土地と建物のバランスをうまく組み合わせ、銀行との交渉によって住宅ローンとアパートローンを同時に併用して実現しました。弊社では、土地の購入交渉およびそれぞれの銀行によって考え方違うローンの特性を理解したうえでローンをアレンジしていきます。

Denen-chofu

町田市に相続で100坪の土地を取得し、まだ独身だったが家が古くなってきたことで生活の不満をなくし、今後の運用についても相談したいと依頼を受けました。将来結婚するとしても、そんなに大きい家を必要としないけれど、できれば収入を増やしたいとのことでした。そこで、100坪を、40坪と60坪に分筆をして、40坪の方に、３LDK戸建の賃貸を、60坪の方には、居宅が1／２で1階に2戸の１DKの自宅併用賃貸アパートの提案をしました。自宅併用アパートは、1／2が居宅であれば住宅ローンの適用ができ、金利が安く抑えられます。銀行によっては、1／3や1／6まで居宅部分を少なくして投資部分を増やした商品もあります。今回は、戸建を２戸同時に施工することで、建築コストも安く抑え、３LDKの戸建に関しては、自己資金のみでの対応にして、借り入れをしないことにしました。そのかわり自宅併用賃貸の方を自己資金が少なくても借り入れできる少し金利の高い銀行で借入することにしました。両方完成をして、賃貸部分が満室になり、１年経過したら、金利の安い銀行で借り換えをすることにしていました。現在では、自宅賃貸併用部分は、２戸の１DKでの収入でローンの返済が賄われ、３LDKの戸建の収益と駐車場収益が手残りとなっています。

この計画では、土地を分割することで、将来、資金需要があった時に、戸建部分の売却が容易にできたり、不動産投資などをしていく場合でも抵当権が入っていない物件を所有していることで、添え担保や、評価が上がり良い条件で借り入れができようになっています。

Machida Project

目の前の土地が売りに出たのだけれど、借地権なので購入してアパートを建てることはできないかとの依頼でした。旧法借地権であって、ある程度の現金か担保余力のある不動産を所有していれば、借り入れ可能で計画はできると回答しました。
依頼主は、相続で母親と共有名義でマンションを所有していて、抵当権の設定はされていたのですが、物件の銀行評価より、借入残高が少なかったので２番抵当権を設定することで借地権の購入費、底地所有者への名義変更料及び建替え承諾料などの費用、期中の建築費を銀行借り入れで賄うことができました。借入は、大手地方銀行でした。結局４階建てエレベーター付き１LDK、１K、１階は商店街に近かったので店舗など１０戸の賃貸で５年経過していますが、ほぼ満室で近所の不動産やでは、人気物件になっています。この物件は、近隣で大手の地帯物件が多く激戦区となっていて差別化をいかに図るかとういうのがテーマでした。玄関部分は、施主の依頼でバリ風を取り入れ、部屋内のフローリングはパイン材の無垢のフロアーを採用し、洗濯機も標準で設置されました。賃貸の募集方法も、地元の不動産屋とおしゃれな物件ばかりを募集するネットのセレクトショップに掲載し両建てで募集しています。

この計画では、借り入れの難しい旧法借地権での計画でしたが、計画中は色々と難しいことがありますが、完成すると、土地代は地代のみで建物のみ固定資産税ですので安く済みますし、投資したほとんどが減価償却対象になりますので、税効果としては、良く、今後の相続対策としても効果的な計画だったと考えています。

AMITIE

色んな大手の営業マンがくるのだが、提案内容、営業姿勢に納得がいかず弊社で建てたお客様の紹介で依頼を受けることになりました。
当時７２歳、年金生活、所有自宅の１階で駐車場を細々と経営。自己資金もあまりないとのことでした。基本、都市銀行は賃貸収入がなくなったとしても、現在の収入で返済が可能かどうかを判断して融資を決めます。ただ、世の中には、いろんな属性の人がいるので、その人に応じて都市銀行、地方銀行、信用金庫などの金融機関を選びます。
私は、依頼主に年金の振込銀行を聞き、地元の信用金庫と交渉することになりました。
地元の信用金庫は、地元密着を掲げており１元のお客様には、結構冷たいのですが、長い間取引をしている人には、たまにびっくりするような提案を受けます。今回の問題は、保証人でした。アパートローンには、法定相続人が保証人をし、３０年のローンを引き継いでいくことになります。きちんと計画していれば、家賃が返済をしてくれて、支払を心配することはありません。ただ、理解ができないと多額の保証人になるので引き受け手がいなくなります。今回は７０歳の奥様で、保証人を受けられるということで銀行と交渉できました。今回は、自己資金がなかったので、契約の中に、仮住まい費用や、登記費用、引っ越し費用も盛り込み弊社が負担をするということで、工事を進めていきました。

現在、１階眼科の店舗、２，３階で広めの１K×６戸、４階に１００㎡の自宅で、返済額を含めても、以前の駐車場経営より多くの収入を得られています。
こちらも。４年たちますが、ほぼ満室状態が続いています。

T&Y

以前、戸建住宅を建てた方の紹介で、依頼を受けることになりました。
事業をしているのですが、倉庫を縮小してアパートに建て買いたいとの依頼でした。
ただ、道路が接道していなく建てられるかが難しいとのことでした。
役所と交渉し、接道要件を満たすために、残す予定の倉庫の一部を解体し２ｍの通路を作り、道路と接道させるということで、話し合いがつきました。弊社では、近隣との交渉、役所との交渉も物件を成立させるためには色々と行います。

完成し、有名家具屋さんとのコラボレーションをしたことで、TV局の取材を受けTV東京のワールドビジネスサテライトで特集も組んでもらいました。
この物件には、１LDKにもでき、おおきい１Roomにもできる可動式の扉、無垢のフローリング、防火地域対応の木製窓、木製ドアなど、賃貸物件では考えられないほどのスペックで作っています。結果、１０年を過ぎても、味のある感じに経年変化をして家賃も下がることはなくいつも満室状態が続いています。

Yui Project

弊社社員からの紹介で、相続で取得した土地の有効活用で大手のハウスメーカーに相談したところ、表面利回りで5.5％の利回りだったのですが、これは適正ですかとの相談があり、
検討する余地はいろいろあるとの回答をして依頼を受けることになりました。
大手の契約書をみると、30年の一括借り上げです。と１行目に書いてあり、2行目に2年ごとに条件は見直します、と書いてあります。CMでは30年一括借り上げだから任せて安心的なことが謳われていますが、実際はただの2年契約です。大手の物件は。基本的には同じ仕様です。ということは、毎年同じような建物が、周辺にも何棟もたち建ち、新築であれば子会社の不動産会社が優先的に入居者を連れてきます。ただ、年数が経つと入居者の出入りも多くなります。その周辺に毎年同じような物件が新築で建っていくということは、すでに何年か経った物件で新築よりは使用感が出てきて、同じ条件では貸せないということになります。よって家賃を下げざるを得ません。2年ごとに条件を代えなければ大手は逆ザヤになり運営できなくなります。ですので30年一括同じ金額での借り上げをすることはなく、結局メーカーのための契約になります。
駅何分、築何年だけの負のスパイラルに入ると不動産業者の言いなりになり徐々に家賃を下げていかざるを得ません。それが続くと、入居者の所得レベルが下がり滞納などの様々な問題が噴出していきます。これから不動産オーナーになる方は、業者の言いなりになることなく、入居者が求めているのは何かを考え、安定的に長期の戦略に立って運営していくのが望ましいです。弊社では、今までの経験から、どんな土地がいいか、どんな建物がいいか、どのように運営すればいいか、駅から遠ければどんなものだと運営できるか、などに色々な答えを持っています。

さて、今回の問題を解決するには、当該物件は傾斜地に立っていて、昔の簡易擁壁の上に立っていたので、地下緩和という方法を使って延べ床面積を増やして効率上げることを提案しました。擁壁を作る費用を住宅の地下工事費に代えて、基礎部分を擁壁代わりにして土の流出を防ぎ、第一種低層住居専用地域で建蔽率５０％、容積率１００％の要件の中で延べ床面積を1.5倍に増やしました。工事費は擁壁工事よりは増加しましたが、賃貸部分の面積が増え、収益の向上に寄与しました。結果、表面利回り13％の高収益物件になりました。ロフト付に１LDK×2室、１K×2室、地下は、アトリエ兼住居（100㎡）として貸出し、現在満室で稼働中です。

Onoji Project

土地には、様々な制約があります。用途地域、防火地域、建蔽率、容積率、北側斜線、道路斜線などまだ他にもありますが、色々な制約の中で最大収益を目指すのが不動産投資では重要です。ティンバーテックでは、これを実現するために、木造、RC造、鉄骨造など、様々な構造体を採用します。これにより建築費の増減、構造体による融資額の増減により、収支を調整し、利回りが大きくなる組み合わせを考え、利回りの最大化を狙います。
ただ、土地にはある条件が当てはまると、3階建てしか建たないところに4階建てが建つ場合があります。建築費も増えるので、一概に1.33倍増えることにはなりませんが、土地が高い場合などの時は、利回りがだいぶ良くなることがあります。この物件は、10メーターの高さ制限さえクリアすれば、他の斜線による制限がないことが分かりました。そこで、地下を堀り、各フロア2.3メートルの天井高をクリアして10メーター以内に建物の高さを収めることができ、飛躍的に収益を上げた物件になります。

Kitazawa Project