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Infomation:旗の台の商店街から路地に入ると、アジアンな雰囲気を感じるアパートがあります。あじのある外観とは、対照的に、4階建てでエレベータ完備。各居室には追いだきのユニットバスに乾燥機付きの洗濯機まで用意されていて、居心地の良さを追求したつくりになっています。

目の前の土地が売りに出たのだけれど、借地権なので購入してアパートを建てることはできないかとの依頼でした。旧法借地権であって、ある程度の現金か担保余力のある不動産を所有していれば、借り入れ可能で計画はできると回答しました。

依頼主は、相続で母親と共有名義でマンションを所有していて、抵当権の設定はされていたのですが、物件の銀行評価より、借入残高が少なかったので2番抵当権を設定することで借地権の購入費、底地所有者への名義変更料及び建替え承諾料などの費用、期中の建築費を銀行借り入れで賄うことができました。借入は、大手地方銀行でした。結局4階建てエレベーター付き1LDK、1K、1階は商店街に近かったので店舗など10戸の賃貸で5年経過していますが、ほぼ満室で近所の不動産やでは、人気物件になっています。この物件は、近隣で大手の地帯物件が多く激戦区となっていて差別化をいかに図るかとういうのがテーマでした。玄関部分は、施主の依頼でバリ風を取り入れ、部屋内のフローリングはパイン材の無垢のフロアーを採用し、洗濯機も標準で設置されました。賃貸の募集方法も、地元の不動産屋とおしゃれな物件ばかりを募集するネットのセレクトショップに掲載し両建てで募集しています。

この計画では、借り入れの難しい旧法借地権での計画でしたが、計画中は色々と難しいことがありますが、完成すると、土地代は地代のみで建物のみ固定資産税ですので

安く済みますし、投資したほとんどが減価償却対象になりますので、税効果としては、良く、今後の相続対策としても効果的な計画だったと考えています。

-DATA-
構造/スチールフレーミング工法

建築場所/東京都品川区旗の台

建設面積(住居棟)/
 テナント101 34.51㎡
      102 35.55㎡ 
      103 18.57㎡
 住居  201 34.27㎡
      202 37.81㎡ 
      203 28.85㎡
      301 32.85㎡+テラス5.61㎡ 
      302 44.81㎡+テラス12.23㎡
      401 26.09㎡+テラス6.76㎡
      402 30.70㎡+テラス7.38㎡
竣工/Apr 2009
設計/アトデーブル
施工/ティンバーテック

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